Досрочное погашение ипотечного кредита позволяет банкам получить нереальный процент за услугу

 

Вы брали когда-нибудь крупный кредит? Если да, то наверняка обращали внимание на таблицу в кредитном договоре — детализацию ежемесячных платежей, деление их на проценты и основной долг. Таблица эта выглядит странно — вместо ожидаемого совпадения чисел (ведь вы наверняка платите одинаковую сумму каждый месяц) там не сыскать и двух похожих: сумма процентов постепенно снижается от начала к концу срока кредитного договора, а сумма выплат по основному долгу, напротив, растет.

Эта невинная банковская шалость, не имеющая никакого значения при выплате долга в течение всего срока договора, оборачивается обманом и мошенничеством при попытке досрочного погашения кредита.

Минута арифметики

Рассмотрим простой пример с округленными числами. Вы взяли 5,5 млн рублей в аннуитетный ипотечный кредит на 10 лет под 12% годовых. Несложно подсчитать, что переплата составит 120%, то есть вы должны отдать 12 млн, в 2,2 раза больше, чем взяли — это еще по-божески в наши-то времена. Ежемесячная выплата, таким образом, —100 тысяч рублей. Причем в первый год проценты составляют 100% ваших выплат, во второй — 90% (и, соответственно, 10% — основной долг), в третий — 80%, а на десятый год — 10% от общих выплат.

Задача — выяснить, во что вам обойдется эта ипотека, если после пяти лет вы решите погасить кредит досрочно и выплатите всю оставшуюся часть долга, чтобы сэкономить на процентах. Выяснится, что за половину срока вы выплатили лишь 22% основного долга — значит, с вас еще 78%, то есть 4,3 млн. При этом вы уже заплатили 4,8 млн рублей процентов — оставшиеся с вас милостиво не будут взыскивать.

Итого: 5,5 млн на 5 лет при 4,8 млн рублей переплаты. Это уже 17,5% годовых, а вовсе не те 12%, под которыми вы подписывались в кредитном договоре. Банк — в шоколаде, а вы, получается, сами себя обманули.

Досрочно погашают ипотечные договоры, по разным данным, от 40% до 60% заемщиков. Таким образом, средний фактический процент по ипотеке в России намного выше официально заявляемого.

Госдума на службе банкиров

А ведь еще недавно при досрочном погашении кредита можно было вернуть все чрезмерно начисленные проценты: в нашем примере это составило бы ощутимую сумму в 1,5 млн рублей. Процитируем обоснование такого решения Высшего арбитражного суда от 2011 года. Там речь не об ипотечном кредите, но никакой роли это не играет:

• Суд удовлетворил исковое требование. При вынесении решения суд руководствовался тем, что по смыслу статьи 809 ГК РФ проценты являются платой за пользование заемщиком суммой займа. Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период, начиная с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата. Взыскание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, не может происходить по правилам названной нормы.

Понятно, что это решение повлекло за собой массу аналогичных исков. Что же сделали банкиры? Нажали на свои кнопки в уходившей уже в «отставку» Госдуме пятого созыва — и вот 19 октября 2011 года был принят федеральный закон №284 «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». В упомянутой статье 809 появился следующий пункт: «В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 настоящего Кодекса, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части».

Этим втихую принятым решением Государственная дума ясно показала, с кем она — с гражданами или банкирами. И то, что одновременно были запрещены штрафы за досрочное погашение кредита, никак не умаляет ее «заслуг»: банки получили гораздо больше, чем потеряли.

Экономия для господ

При этом сами банкиры считают действующие законы абсолютно логичными. Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза, откровенно издевается над заемщиками: «У нас ребята любят экономить. Берут кредит на 15 лет, потому что ставка там низкая, а потом гасят за пять. Конечно, это выгодно для заемщика. Но надо понимать, что банк при этом не получил ту прибыль, на которую рассчитывал».

Просим прощения, банк при этом получает ровно ту прибыль, какую заработал — проценты за все время фактического пользования деньгами. Почему-то при досрочном расторжении депозитного договора набежавшие проценты сплошь и рядом уменьшаются или не выплачиваются вовсе, при кредите же совершенно обратная ситуация.

Но банкиры возмущены, что «ребята любят экономить». По их логике, право на экономию должно быть доступно только солидным господам.

Решение проблемы

Необходимо отменить дискриминационный закон 2011 года, ставящий участников договорных отношений в заведомо неравные условия. Для этого придется убрать добавленный тогда 4-й пункт статьи 809, после чего есть два пути.

• Во-первых, можно составить подзаконные акты, регулирующие возврат переплаченных процентов в случае досрочного погашения кредита. Понятно, правда, что процесс возврата процентов займет какое-то время, а значит, банк будет пользоваться чужими средствами — что характерно, бесплатно.
• Во-вторых — и это куда более честный вариант — в главу 42 ГК «Заем и кредит» можно добавить статью, гласящую: «Проценты по договору займа выплачиваются равными долями в течение всего времени действия договора. При возврате досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 настоящего Кодекса, проценты за оставшийся срок действия договора выплате заимодавцу не подлежат». Вопрос возврата средств отпадает, так как процентная ставка остается неизменной вне зависимости от момента досрочного погашения — возвращать нечего. В нашем примере заемщик при погашении заплатил бы на полтора миллиона меньше.

Как отреагируют на возможное принятие таких поправок банкиры? Поднимут ставки по ипотечным кредитам? Возможно, но едва ли это будет сколько-нибудь серьезный рост, уж точно не с 12% до 17,5%, потому что речь идет о ликвидации откровенно незаработанных сверхприбылей, а не об ударе по основам и духу банковской деятельности. Они вообще не планируют реагировать, так как приложат все усилия, чтобы не допустить самой озвучки подобной проблемы.

И тут уже вопрос к депутатам. У седьмого созыва Госдумы есть шанс войти в историю, а не вляпаться, как это сделали предшественники. Нормализовать ситуацию, прекратить банковское мошенничество — не право, а прямая обязанность нового российского парламента, до выборов которого осталось меньше месяца.